截至2026年3月，绍兴房价不存在全面普涨的基础，整体仍处于低位盘整、二手房持续小幅阴跌的大趋势中；中介所说的“全面上涨”是典型的营销夸大，仅少数核心板块的优质稀缺房源有跌幅收窄的可能，绝大多数房源仍有明确的下行压力。
一、市场真实数据：量升价跌，以价换量是绝对主流
1. 二手房：整体持续下行，仅个别房源议价空间收窄
根据安居客2026年3月26日最新数据，绍兴二手房3月挂牌均价13026元/㎡，同比去年下跌14.12%，近3个月持续环比下行，从1月的1.35万元/㎡一路跌至3月的1.31万元/㎡，整体下跌趋势并未逆转 。
市场上出现的“房东不让价、成交价接近挂牌价”的情况，仅局限于极少数热门小区的优质房源，属于结构性个例，绝非普遍现象。越城区多数二手房、老破小房源，同比去年跌幅仍在10%以上，议价空间依然存在，只是从2025年的10%左右收缩至3%-5%，本质是“价格跌到位后才有成交”，而非价格上涨。
2. 新房：均价结构性持平，实际降价促销仍是主流
实际市场中，镜湖、袍江等主力板块的开发商，仍以特价房、工抵房、首付分期等方式降价走量。
二、中介说“要涨”的核心依据，到底有多少含金量？
中介口中的“上涨预期”，核心来自两个信号：3月18日出台的绍兴房地产“绍十条”新政，以及3月传统小阳春的成交量回升，但这两个信号都不具备带动房价全面上涨的能力。
1. 新政的核心作用是“托底不托涨”，无法逆转供需格局
本次新政推出了多孩家庭最高40万购房补贴、环卫工人最高20万补贴、以旧换新额外10%房票补贴、公积金首付比例下调等10项措施，本质是降低购房门槛、提振市场信心，只能托住市场不出现暴跌，完全不具备带动房价普涨的能力 。
一方面，补贴的覆盖人群极为有限，仅针对多孩家庭、环卫工人、青年人才等特定群体，预计全年仅能带动6000套左右的购房需求，无法改变天量库存的供需格局；另一方面，新政明确提出“控增量、去库存”，核心目标是消化现有存量，而非刺激房价上涨。
2. 成交量回升≠价格上涨，两者没有必然因果关系
2026年3月绍兴新房、二手房成交量确实出现环比回升，但这是降价促销带来的结果，而非房价上涨的前置信号。在供过于求的买方市场，成交量的回暖，完全依赖于卖家降价让渡利润，一旦开发商和房东集体涨价，成交量会立刻回落。
历史数据也印证了这一点：2023-2025年绍兴多次出现政策刺激后的成交量回暖，但均未带动房价持续上涨，反而每次成交量冲高后，都会迎来新一轮的以价换量，价格持续阴跌。
三、核心基本面：绍兴房价没有全面上涨的基础，下行压力仍在
房价长期走势的核心决定因素，是供需关系、人口基本面和资金流向，这三个核心维度，均不支持绍兴房价全面上涨。
1. 天量库存压顶，卖家没有涨价的筹码
库存是房价的“天花板”，截至2026年3月，绍兴楼市广义库存压力仍处于历史高位。其中核心的镜湖新区，广义库存去化周期已飙升至40个月以上，柯桥主力在售楼盘的库存量高达12000+套，库存去化周期长达约81个月，远超12-18个月的合理区间，大量新房和二手次新房待售，卖家竞争极为激烈。
更关键的是，镜湖二手市场买卖价差高达20%以上，大量投资客持有的次新房急于出货，市场处于严重的供过于求状态，买家有充足的选择空间，卖家根本没有集体涨价的底气，降价走量是唯一的出路。
2. 人口基本面无法支撑普涨，刚需基数持续萎缩
绍兴2024年末常住人口542.9万，虽连续10年实现微增，但核心的人口自然增长率为-2.3‰，出生率持续低于死亡率，属于典型的内生人口收缩型城市，刚需购房的人口基数在持续萎缩。
同时，绍兴老龄化率已超过24%，本地家庭住房需求早已饱和，新增住房需求主要来自少量外来人口和本地改善家庭，无法支撑全市房价全面上涨。而教育集团化、少子化的趋势，还在持续压缩老破小学区房的溢价，进一步加剧了非核心房源的下行压力。
3. 投资需求彻底离场，只剩价格敏感的自住刚需
过去支撑绍兴房价上涨的主力，是小企业主和中产的投资性购房，而如今，受实体利润挤压影响和观念转化，房产已经失去投资属性，这批主力群体正在将资金从房地产中抽出，反哺实体主业，投资性购房几乎绝迹。
当前市场仅剩自住刚需和改善需求，这类群体对价格高度敏感，只会选择性价比高的降价房源，绝不会追涨接盘，无法形成带动房价上行的购买力。
四、真实市场格局：极端分化，20%房源抗跌，80%房源继续下行
绍兴楼市已经彻底进入分化时代，未来房价走势完全取决于房源的板块、品质和稀缺性，绝非“一刀切”的涨或跌。
1. 有机会企稳微涨、抗跌性强的房源（仅占20%左右）大概率继续阴跌、下行压力大的房源（占80%左右）
这类房源的核心问题是“供给过剩、需求不足”，未来仍有明确的下行空间：
- 镜湖新区大量的投资性二手次新房，房东集中出货、竞争激烈，买卖价差巨大，价格还会持续下探。镜湖价格竞争会导致压力传导至周边区域，特别是袍江。
- 老城区无学区、无物业、无电梯的“老破小”，受教育集团化、少子化影响，学区溢价持续收缩，成交难度越来越大，价格跌幅会持续扩大；
- 滨海、上虞郊区、嵊州新昌远郊等无产业、无配套的板块，库存高、需求少，去化困难，降价是唯一的出路；
- 商住公寓、写字楼等商业地产，去化周期已超过58个月，几乎没有流通性，价格下跌幅度会远大于普通住宅。
五、最终购房/售房建议
如果你是刚需自住，想买房
不用担心中介说的“马上大涨”，绍兴没有全面普涨的基础，完全不用慌着盲目上车。
- 优先选择20%的抗跌房源，锁定核心板块、优质次新、现房，避开远郊盘、老破小、商住公寓；
- 可以趁着新政补贴和开发商促销择机入手，当前仍有谈价空间，不用追高，自住只要价格符合心理预期，无需纠结短期涨跌。
如果你是投资想买房
不建议在绍兴投资房产。当前绍兴楼市已经没有普涨红利，绝大多数房源没有增值空间，甚至会跑输银行理财。只有极少数核心地段的稀缺房源有保值能力，投资门槛高、流动性差，性价比极低。
如果你有房想出手
不要被中介说的“要涨”迷惑，捂房惜售只会错过最佳出货时机。
- 若持有的是老破小、远郊盘、非核心房源，建议尽快降价出货，未来下行空间还会进一步扩大；
- 若持有的是核心优质房源，可以适当维持挂牌价，慢慢筛选诚心买家，无需急着大幅降价
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