现在绍兴的房子，真的一言难尽以前涨价的时候，一天一个价现在降价的时候，也是一天一个价！很多时候，当朋友圈晒出那些急售房源的价格……大头都要感慨一下……又降了那么多…………现在的二手房，最重要的，是【流通性】！什么是流通性？就是你想卖的时候，能卖的掉。现在很多小区，哪怕你降价，都不一定卖的掉了……潮水褪去，现在真相也浮出水面！大头花了几天时间，把整个越城区上半年所有卖出去的二手房做了一个整理！这里就可以很清晰明了看清楚，每个小区的流通性真相！

01总数据据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2025年1月-6月份，越城区成交二手房4369套，成交面积为40.27万平方米。其中，住宅类二手房成交3994套，成交面积为36.26万平方米。非住宅类二手房成交375套，成交面积为4.01万平方米。按区域划分，直接看图。前三分别是：一环内＞城西＞灵芝古城一环内，1055套，占比26.4%；一环至二环：城东+城南+城西+城北=1499套，占比37.5%；也就是说，老城区直接占了绝大部分的二手成交！镜湖=东浦+灵芝=607套，占比15%；袍江=马山+斗门=586，占比14.6%充分说明一点：地段，决定流通性！

02区域数据再看各区域的成交排行！下面表格内，如果成交了十几套、几十套！恭喜这些房东，你家房子流通性相对不错！反之，半年几套，甚至表格里找不到的小区...?那你家小区绝对是被边缘化了……完全没有曝光度！价格可以谈，卖不卖得掉，才是真考验。

先看一环内：由于很多小区，一套房就是一个地址，所以无法正确统计！

从数据看，一环内，成交的基本绝大部分是书包房！

包括正常购买和借读！再看一环-二环，城东南西北的数据，自己点击放大查看！完全可以看到：次新的小区，相对数量会多一些！越老的小区，数量相对越少！再看镜湖：镜湖新房存量多，新房可以用补贴，还不需要给中介费，甚至有的还有返佣，所以镜湖这边新房销量（999套）远远比二手房好！很多次新房，半年仅成交1-2套的，比如天镜云著，奥璟园等，二手成交基本属于无人问津……就要想想到底是什么原因了？再看袍江：袍江二手整体也是下滑严重，主要还是新房降价搅局！再看其他非热门区域：

03看看自己小区什么情况，然后可以做出客观判断！

①：目前现状就是：绝大部分小区已经基本失去流通性！挂牌量远大于成交量！另外，挂牌价和成交价之间有较大差距！原因，个人认为是由于贸易金融关税战，房地产大幅下行引发的连锁反应，导致大量企业受波及！大部分人的收入、工作等受到了影响，大家对未来信心不足！②：接下来会怎么发展，需要继续观望！

我们目前是在见证未来！全国没有一个人敢断言未来！短期看，肯定好不起来！长期看，用时间换空间，未来必然是分化，趋势大概率会和新加坡类似大部分老房子已经被判定为“垃圾资产”了，再也回不到以前了的！房地产不会消失，好的房子，会越来越多，逼着你去置换！③：从最近推地就可以看到，绝大部分都是低密土地，再加上GJ发布的一些规范性文件，未来18层以上的高层要陆续推出历史舞台了！所以，手上有高层的，如果考虑置换，抓紧最后窗口期！后续可能价格会越来越不坚挺！④：根据人口流动特性！郊区，未来可能会越来越鹤岗化！现在老城区一环内老房子甚至破万了，袍江安置甚至到5000了，按这个逻辑，其实很多更偏远的地方（具体就不说哪里了），价格甚至可以继续下探！非必要，宁可租，也不要买房在偏远郊区！除非你本来就打算一辈子住在那里，或者价格实在非常实在！

回复　

无人驾驶普及的话，近远郊区的大花园别墅排屋，自建房还能翻身，谁说得好变革的近几年。

核心区以后也可能不保了，人只要有个地方住，外卖快递方便的很，城市附近都差不多了

或者我这200万不买房了，农村家离的不远，我还不如自己宅基地上建房。这些都是很好的选择。

笑死，还在说马鞍工作就一定要买柯桥瓜渚湖，第一柯桥城区又不是只有瓜渚湖可买，其他地方也可买。第二，买马鞍商品房8千-1万/一平，难道柯桥城区没8-1.2左右的二手商品房？为什么一定要买马鞍？马鞍工作的人有多多少住柯桥城区的。

老高思想转变了？①以前可是说，哪里都可以买房的，不信我这套核心，保持流通性买房论的，对我这套买房必须要想到未来流通性的论调可是嗤之以鼻的 。说我炒房思想？总是想着以后要卖出。你不考虑未来你房子的流通性，你买来住一辈子吗？没有流通性的房子比虽然也跌但有成交量成交市场的房子还好吗？到底是谁在胡言乱语，迷惑买房人。②第二我的核心论，不是没考虑到每个家庭的实际购买能力，而且建议同样资金往核心地区靠去买，譬如同样差不多房龄，200万能买远郊区150方的房?，那我能不能换个选择，降低面积，买个120方相对核心区的房子。

网络和抖音让大家眼睛看清楚也了解了许多真像

众所周知房价下降归根结底的原因就是华为5G技术的重大突破和全面铺开应用，通过5G技术我们实现了AI自动驾驶、远程医疗、远程教育，彻底降维了获取服务的难度和门槛，特别是地域的门槛。

元垄城现在1万多点，

这个鉴湖几个楼盘应属城南！

小地方嘛，就一个核心，一成不变，能理解。

卧龙说了，柯桥的核心永不变，问题他怎么有脸说的，金色丽都那地方30年前是核心？又说现在还能卖2万，全然不提跌去了200万

哎呦，这个论坛真是搞笑，永远不缺大善人

目前再跌一下估计差不多了，目前看租售比接近3%，就跟长期利率接近了。比如花园新村的老房子，50平方租个1200左右，价格50万基本就是底部

核心论也只能是相对而言明白吗？？核心相对抗跌，相对流通性强些，没毛病。但是大潮水来了，你说他能完全不跌吗？要卖了不低于市场价会有人接盘吗？？而且，最最最重要的一点，市面上能称得上好地段配套成熟的楼盘，有几个是改善盘？绝大多数都是刚需盘，那么问题来了，刚需盘，刚需真的需要想的那么长远吗？？对他们而言最重要的不就是自身承受能力和口袋里对应的资金吗？？在自己力所能及的情况下才能去做最优选择吗？所以，对他们而言，真的是核心最重要吗？？所以我说卧龙目前说的话，大致方向没毛病，不反驳，但是细节呢？多考虑考虑。不是一句核心就够了。必要的时候，三十年河东三十年河西，核心也是可以变的。

难怪20几年了，还是住老破大和远郊高。人有几个20年，过渡好了吗？十几年前房价低的时候，一个是不敢买怕跌，一个还是买远郊高。现在远郊高已经跌到原始价格了。（你再对比下同时期其他核心地段开盘的房子，就相差2千一平，人家现在还是再卖2万+，你呢，都跌到8千了，而且人家的房子有地铁和学区，离学校高中都很近，生活配套更好）。

我说现在买房要考虑未来流通性叫炒房思想？那叫好心替人考虑。这种形式下，别乱买房。而你们洽洽是不分时段，怂恿人瞎买房（再说一次，下跌期，买房更要谨慎，宁缺毋滥）。

说了多少次，下跌期，买房要更加谨慎，还在说过渡，过渡什么？没明白我说的。下跌期房子，宁缺毋滥吗？还过渡下。要不就不买租房，要买就按你自己能力，尽量往核心区靠（保持未来的流通性）。

我真看得笑死 ，楼上几位，你们不能因为没在合适时候买核心地段房子，就一直活在自己世界里出不来啊？

工作还是其次，如果一个月就几千块，努力一把可以先买个七八千的，非要买两三万的不是和自己过不去？卧龙这么牛逼，也买不起黄浦江边的啊，在那些人眼里它也是瘪三一个

3.5？想啥呢，上次中介挂出2.2送车位

他就不知道啥叫 倾巢之下 安有完卵！核心也要价格到位，高位卖4万抢着要，现在你挂个3.5万试试

满脑袋炒房思维！工作在马鞍也不一定非要去瓜渚湖边买一套，工作上班也不方便

卧龙孜孜不倦的推销核心论，人家买不起就不能先买力所能及的过渡一下了？它所谓的核心区现在比起高位已经快去一半，就这还谈什么保值？

战术上你是钻戒，战略上你格局未曾打开。凭过往的经验一味死多，镰刀就是要达到这个效果！

懂？

也不一定，这论坛都要倒闭了哪来那么多人，可能就是客服拿号刷呢，多的是号，隔一段时间冒出一批ID来

其实古城，城西，主要是三大学区房在流转而已。

估计都是为了读书买

你看，又没读懂意思吧？我说保值了吗？我说的特殊房子户型，还是一直很受人喜欢的，比如原先，有小花园的多层，或者小高层的双跃层。这些房子在整个房子户型中不多见的户型，加以地段和配套，会受欢迎。

你是钻戒，下行周期哪有什么保值资产；

现金才是王！