近日，绍兴柯桥区人民政府网站发布《绍兴市柯桥区人民政府办公室关于印发柯桥区农村个人建房审批管理暂行办法的通知》。
各镇人民政府（街道办事处、开发区管委会），区政府各部门（单位）：
《柯桥区农村个人建房审批管理暂行办法》已经区政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻实施。
绍兴市柯桥区人民政府办公室
2024年9月29日
柯桥区农村个人建房审批管理暂行办法
为进一步规范农村个人建房管理，提高农村住房建设质量，切实改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江省农业农村厅 浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》（浙农经发〔2020〕1号）、《绍兴市村庄规划建设条例》和《绍兴市人民政府办公室关于加强农村宅基地管理工作的若干意见》（绍政办发〔2023〕14号）等法律法规和有关政策文件规定，结合柯桥区实际，特制定本办法。
一、适用范围
在柯桥区行政区域内农村宅基地上新建、改建和扩建个人住房的建设活动及相关监督管理，适用本办法。
二、基本原则
（一）农村宅基地所有权由农村集体经济组织统一行使，享有宅基地资格权的集体经济组织成员以户为单位（即农村宅基地资格权人，以下简称资格权人）申请宅基地使用权。
（二）农村个人建房审批管理应当遵循以下原则：
1. 建房条件及标准应严格按照“拆旧建新、一户一宅、限定面积”的原则；
2. 建房选址必须符合国土空间规划以及其他相关规划，按照规划进行统筹安排的原则；
3. 建房审批程序应按照“农户申请、村级审查、镇街审批、区管转用”的原则；
4. 建房模式应按照“坚持联排式、严控独立式、推进公寓式”的原则；
5. 建房监管应严格按照“政府牵头、镇村为主、部门指导、严格问责”的原则。
（三）农村个人建房实行分区管理，在控制区域范围内的，不得新建、改建、扩建，具体参照现行相关管控政策；在控制区域范围外的，应优先使用原有宅基地和村内空闲地等存量建设用地。
（四）农户申请建房，有关部门不得收取法律法规规定外的其他费用；依法应当收取的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和标准收取。
三、职能划分
区农业农村局具体承担监督指导宅基地资格权认定和宅基地分配、使用、流转，查处职责范围内的宅基地违法违规行为等工作。
区自然资源分局具体履行农村个人建房土地管理有关职责，负责统筹宅基地用地规模，合理安排宅基地用地，办理农转用审批手续、落实耕地占补平衡，常态化开展登记发证，查处职责范围内用地的建房违法违规行为，指导镇（街道）办理乡村建设规划许可、农房确权等工作。
区建设局负责指导农房设计、农房建设和安全、危房改造，编制农房设计通用图集。
其他有关部门按照规定职责，负责农村个人建房的有关管理工作。
镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇〔街道〕）是农村个人建房的审批和监管责任主体，具体负责本行政区域内资格权人分户及宅基地转移的确认，农村个人建房的规划、建设、审批、批后管理和农房确权；建立镇（街道）农村个人建房质量安全监督制度和巡查制度，及时发现和处置违法违规行为；建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村个人建房联审联办制度，指导村民会议制定、修改宅基地管理章程、村规民约，加强农村个人建房自治管理。
行政村（居委会）（以下简称村〔居〕）应当加强对农村个人建房的管理和服务，具体负责本村（居）范围内建房地块选址落地、资格权人的登记审查并对真实性负责、批后监管以及应拆未拆旧房的管理和综合利用等工作；设立由村两委班子成员兼任的村级宅基地协管员，指导和帮助建房村民依法办理有关手续和实施建设活动，发现违法行为的，应当及时劝阻，并向镇（街道）报告。鼓励村（居）对农村个人建房审批推行“一件事”办理服务。
四、建房条件
（一）资格权人只能拥有一处宅基地。本办法所称资格权人，是指1位以上（含本数，下同）享有宅基地资格权的集体经济组织成员组成的户。资格权人的管理按照柯桥区现有政策执行。
（二）本办法适用范围内，符合下列情形之一的，可申请使用宅基地建房：
1. 因自然灾害等原因需要迁建、重建的；
2. 现有农村住房人均实际建筑面积不足25平方米，或宅基地占地面积不足15平方米的；
3. 利用原有宅基地在户型限额标准内改建、扩建的；
4. 多子女家庭因分户而产生无房户的；
5. 因规划实施需要调整迁建的；
6. 法律法规和政策规定的其他情形。
（三）符合下列情形之一的，宅基地使用申请不予批准：
1. 建房选址不符合相关规划条件的；
2. 除按规定调剂外，将农村住房以出卖、出租、赠与等形式处置后又重新申请的；
3. 违法占地、违法建房、“一户多宅”等问题未处理的；
4. 属于政府供养的孤寡老人、五保户等特困人员的；
5. 夫妻一方已享受房改房、集资房、廉租房、经济适用房等保障性住房的；
6. 在农村集体经济组织已按户型限定面积享受宅基地再申请异地新建的，或者在房屋拆迁中已以货币或实物安置等形式予以补偿安置的；
7. 以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件的；
8. 住房被法院裁定用于抵债处置的；
9. 法律法规和政策规定的其他情形。
（四）符合下列情形之一的，在资格权人申请建房时，可按照以下规定计算建房人口：
1. 在2015年12月31日之前出生的独生子女可凭有效证明增加1人计算，但独生子女已结婚的除外；
2. 已婚夫妻（首婚）尚未生育子女的，凭结婚证可增加1人计算；
3. 户籍不在本集体的现役军人（不含军官和12年以上军士）、在校大中专学生、服刑人员，凭有效证明可计入建房人口；
4. 35周岁以上未婚的大龄青年可增加1人计算（已按独生子女增加过人口的除外）；
5. 法律法规和政策规定的其他情形。
（五）为有效保障规划管控区域内无房户和住房困难户实现“户有所居”，在充分尊重农民意愿的基础上，各镇（街道）可以探索“以权换房”模式，采用期房、现房等多种安置途径，由各镇（街道）提出实施方案报经区政府同意。各开发区协助管辖范围内的镇（街道）每年提供部分安置房源，以满足规划管控区内住房困难户安置所需，具体政策根据实际情况制定。
（六）允许独立危旧房经有资质的鉴定机构出具D级危房鉴定意见的房屋安全鉴定报告，在保证周边房屋安全的情况下，可不经四邻同意，向镇（街道）申请原拆原建，但重建不能突破原有建筑基底、建筑高度和建筑面积，并应当依法核发乡村建设规划许可证。
五、规划管理
（一）根据《浙江省城乡规划条例》等相关法律法规规定，城镇开发边界范围内原则上不再编制村庄规划，以控制性详细规划为依据编制居民点建设规划。跨城镇开发边界的村庄确需编制村庄规划的，应经区自然资源分局同意，用地布局严格按照国土空间规划，以控制性详细规划为依据编制居民点建设规划。
城镇开发边界范围外的农村个人建房，应当以村庄规划为依据。
（二）国土空间总体规划确定的城镇开发边界内的农村个人建房按“两证”（《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》）进行审批，城镇开发边界外的农村个人建房按《乡村建设规划许可证》进行审批。上述许可证均授权所在镇（街道）负责审批及核发。
镇（街道）在审批时应遵循以下原则：
1. 不得位于公路铁路建筑控制区或者河道、湖泊、水库管理范围，避免在地质灾害易发区选址，确无法避开的，应做好地质灾害危险性评估，经评估后，存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成后动工建造；
2. 选址时位置不影响周边户的日照、通行，不与村庄基础设施建设相矛盾。
（三）农村个人建房应当符合国土空间规划，涉及交通、林业、地质灾害防治、水利或电力等用地的，应依法取得相关部门的许可或同意。
（四）在充分尊重农民意愿的基础上，鼓励镇（街道）和村（居）通过有偿收购、调剂等方式，开展“空心村”改造，利用存量建设用地重新规划用于农村个人建房。鼓励镇（街道）和村（居）充分利用符合建房条件的低丘缓坡等非耕地资源安排农村个人建房，通过农村村民公寓式住宅等方式解决农村村民住房问题。
六、用地审批
（一）农村个人建房用地审批流程按《关于做好农民建房“一件事”办理工作的通知》（绍柯农〔2021〕83号）执行。
资格权人向农村集体经济组织提出申请后，农村集体经济组织应当就建房的用地位置、用地范围、农户资格、建房人口、建房标准、设计方案及原地上建筑物处置等情况，按照村级重大事务决策“五议两公开”制度要求进行讨论，讨论通过后在村务公开栏公示不少于7天，公告期满无异议的，报镇（街道）申请审批。
镇（街道）依据国土空间规划及其他相关规划，在5个工作日内对申请农户的建房选址进行现场踏勘，对符合建房条件的，按建房的不同用地性质办理相关手续；对不符合建房条件的，在2个工作日内书面告知农户。涉及法律法规有特别规定的区域，需在镇（街道）审批前报相关主管部门前置审批，相关程序由各主管部门制定。
原宅基地审批：镇（街道）在实地踏勘后，对符合建房条件的，将农村个人建房拟审批对象、拟建位置、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在建房所在地行政村（居）内公示，公示期限10天，公示无异议的，通知并督促建房户按要求处置好原有旧房，处置完成后按程序核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。
新宅基地审批：镇（街道）在实地踏勘后，将符合建房条件的农村个人建房拟审批对象、拟建位置、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在建房所在地行政村（居）内公示，公示期限10天，公示无异议的，由镇（街道）统一按农转用规定程序上报区自然资源分局办理农转用报批手续，农转用批准后，通知并督促建房户按要求处置好原有旧房，处置完成后按程序核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。
（二）农户申请建房时，应提交以下材料：
1. 农村个人建房书面申请和农村集体经济组织签署的书面意见；
2. 农村宅基地使用承诺书；
3. 户内家庭成员建房资格情况（资格权人登记表）等证明材料；
4. 涉及分户的，需提供分家析产协议、资格权人分户申请表；
5. 标明位置和用地范围的用地平面图，使用原有宅基地的提供宅基地合法性证明；
6. 符合规划设计要求的农房建设施工图（含农房设计通用图集）；
7. 其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。
（三）按照“一户一宅、面积管控”的原则，联排式住宅的宅基地审批按以下标准执行：
1. 成片建设的联排式住宅应3户以上联体，个别特殊地块可2户联体，地块容积率控制在1.1以上。
2. 联排式住宅占地面积按2种标准控制：户内人口3人及以下的不得超过80平方米，4人以上的不得超过115平方米。
3. 宅基地面积以投影面积计算，含走廊、门廊、阳台、挑檐等。挑檐宽度不超过0.6米且不影响相邻农户的，可不计，属于历史存量问题的，依照原有标准计算。
4. 在符合“一户一宅”的基础上，已取得土地使用权证的农房改建，占地面积超过现行户型控制标准的，在符合规划的前提下，允许按土地使用权证登记的位置及占地面积进行原址原占地面积改建，但宅基地面积最高不能突破140平方米。
5. 建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过11米。架空层层高在2.2米以上的按1层计算层次。建筑高度均以室外房屋正门地坪标高起计，改建按原建筑地面标高建设，法律法规和规范性文件另有要求的除外。
6. 在同一农村集体经济组织内，因历史原因父母与子女依法分户并分别持有宅基地使用权证的，申请宅基地异地新建时需合并为一户；申请原址改建、扩建的，可不合户，但每户宅基地面积不得超过115平方米，且父母的不得超过原审批面积。
（四）符合条件的历史遗留未经批准的农村住房，补办用地审批手续按照《中共柯桥区委办公室 柯桥区人民政府办公室关于印发〈绍兴市柯桥区集体土地范围内土地房屋确权登记实施细则〉的通知》规定
