本来刷卡就能正常上下楼，现在小区物业想让电梯停就停，太让人恼火了。”近日，家住绍兴袍江的市民邓先生（化名）向越牛新闻报料称，其所住小区的电梯使用权，被压缩进了一张有效期只有三天的卡片里。
到期不刷新，电梯便不再应答，而且数年来总是出现此类情况。
一部业主共有的电梯，其使用权究竟为何被压缩进一张三天一刷新的卡片里？连回家都要周期性“续期”，这场持续多年的欠费与服务的拉锯，到底卡在了哪里？
带着疑问，连日来，越牛新闻记者展开调查，试图了解事情的原委。
三天一刷新的电梯卡，与“确实存在”的服务缺口
据报料人邓先生介绍，他住在袍江宏大美安居小高层，最近一次电梯停运发生在上周（10月14日）的早上7点。
“住在这四幢小高层里的，一半以上是老年人。电梯一关，腿脚不便的连出门都成了问题。”说这话时，他语气里带着一种被反复消磨后的疲惫。
电梯停运，对业主日常出行造成影响。
除了对日常通勤造成严重影响，更让他和邻居们难以接受的是，即便电梯恢复运行，那张卡的有效期通常只有三天，到期不刷新，电梯便不再应答，必须得前往物业处重新“录取数据”才能恢复权限。
见到记者到来，现场不少业主围聚在一起，你一言我一语地讲述起这几年被电梯卡“卡住”的经历。
“电梯停运，我上了年纪腿脚不方便，跨都跨不上去。”
“物业有一次在不知情的情况下关停了电梯，我不得不抱着刚出生的孙女爬到11楼。”
”我家老人有一次在停运的时候，爬楼梯回家摔成了骨折！“
现场，一位业主带领记者操作了一番。在轿厢里，原来本来用卡扫一下就能自动识别楼层数并正常使用的电梯，已经呈现停运状态。
现场有业主已无法正常刷卡使用电梯。
除了电梯卡带来的麻烦之外，业主们对物业服务的其他方面也积攒了不少意见。
在业主的指引下，记者沿着楼梯往上走看到，电表箱附近几根电线从墙面上随意牵出，有的垂在半空，有的沿着门框绕行；消防栓箱前停着杂物，箱门不能完全打开，灭火器的检查记录也不完整。
业主质疑小区物业服务不到位。
邓先生表示，这些看得见的问题没解决，反而物业费肉眼可见地涨了起来，最后构成了他们拒缴或迟缴物业费的理由，而物业则反过来“擅自关停电梯”限制他们出行。
他和在场近10为业主向记者提出了共同诉求，“物业收费标准和服务内容必须先公开、先对等，但不能以电梯停运来阻碍居民正常出行。”
业主指责物业擅自关停电梯。
其实，这不是越牛新闻第一次关注美安居的电梯问题。2021年9月，本栏目就曾报道该小区物业要求每户缴纳电梯电费及卫生费后实行“刷卡乘梯”，未缴费业主无法乘坐。2022年7月，33幢电梯故障停运数日，业主爬楼度夏，物业当时的回应是“别来找我”。（越城一小区电梯“罢工”业主无奈爬楼，物业：别来找我）
如今4年过去，宏大美安居成为滨海新区首批完成电梯更新改造的小区之一，更新了3台电梯。可围绕电梯使用权的博弈，却以“三天有效期”的形式延续了下来。
“社区垫付不下去了”，与一场无人参与的协商
对于住在这四幢高层住宅的一半以上居民来说，电梯停摆意味着一次艰难的攀爬，一场无法承受的出行。
业主欠费与物业服务之间的死结，最终被系在了最不该被当作筹码的东西上——回家的路。而这在物业和社区那里，有另一套解释。
绍兴市高震物业管理有限公司一位工作人员告诉记者，这四幢高层“不是属于物业管辖的范围”，起初是社区垫付物业费，垫不下去之后让物业“帮忙管理一下卫生，收一下物业费”，属于代管性质。
采访中，物业将停运的起因指向了费用的欠缴。她向记者算了一笔账，这个月10号以前，4幢共计189家住户，仅41户缴纳了物业费。“他们很多业主从来不交物业费，我们也垫付不下去了，所以电力公司就发通知要关停电梯。”
同时，这位工作人员否认电梯是物业擅自关停的。关于业主对物业费上涨的质疑，她表示自己刚到职，不了解情况。
小区物业出示的相关情况说明。
耐人寻味的一幕出现在采访间隙。就在工作人员向记者解释“并非物业关停”的同时，陆续有业主凑到办公室的电脑前，刷卡、重新授权，只为拿回未来三天的乘梯资格。
物业工作人员正在给业主电梯卡”解锁“。
随即，记者以“停运源于电力公司通知，为何业主在此刷卡可以续期”发出追问时，物业方没有给出与“电力公司关停”相自洽的解释。此后，记者又尝试联系高震物业袁忠根经理，对方以身体不适请病假为由婉拒采访。截至发稿前，物业方未就“三天有效期”的设置依据作出正面回应。
在小区属地安城社区，党委书记、主任童小芳向记者还原了更完整的脉络。她介绍，美安居是安置房与商品房混合小区，小高层4幢为商业电梯房，没有业委会，也未实现业主自治，没有公共收入。
“原物业撤离后，社区一度代管，并从2020年起为这4幢高层垫付电费和电梯维保费，直到垫付压力难以为继。”童小芳坦言，每次电力公司下达停电通知后，社区工作人员曾挨家挨户上门做工作，但180余户中“仅有10余户业主参与”协商，无法形成一致意见。
代管垫不下去了，协商又聚不起人，社区随后与美安居内安置房的物业高震公司协商，让其一并管理这4幢高层，收缴物业费，但是效果也不尽如人意。
在她看来，长时间以来，该小区业主和物业的矛盾已经陷入一种循环。业主以服务不到位为由不交费，费用缺口导致服务难以维持，停运又进一步激化对立。
对于居民反映的问题，她表示，社区也在积极与物业沟通督促处理，大问题则上报街道；目前街道和社区正在协助该小区成立业委会，并督促物业对服务不达标之处进行整改。
三天一刷新不是“管理”，是法律明确禁止的变相催费
从住宅楼的电梯停运，到物业办公室的“三天续期”，再到社区账本上的垫付压力，这场拉锯的每一环似乎都能找到各自的理由。
然而，一个关键的法律问题被搁置了：以限制一部电梯的使用权来“倒逼”业主缴纳物业费用，这种手段本身是否被法律允许？
长期处理物业服务合同纠纷的北京盈科（绍兴）律师事务所诸秦刚律师，在接受越牛新闻记者咨询时指出，问题的核心不在于业主是否欠费，而在于物业是否有权以电梯使用权为工具施压。
越牛新闻记者梳理相关信息发现，早在2025年12月，最高人民法院就发布了物业服务合同纠纷典型案例，其中案例一对此已有明确裁判：物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，“实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度”。
而《民法典》第944条第3款也白纸黑字地写清，”禁止以停止供电、供水等方式催费，而限制电梯使用属于同类变相手段；业主欠费，物业的正确路径是催告、调解、诉讼或仲裁，而非影响业主正常生活。“
“三天有效期的特殊性在于，它不是一次性剥夺，而是以周期性失效的方式持续制造使用障碍。”诸律师指出，美安居物业的这种做法在各地住建部门的执法实践中同样被否定。例如泰州姜堰区住建局曾就“梯控卡三天刷新”明确要求物业“不得以业主拒交物业费为由停用电梯卡”。
更具直接约束力的是，绍兴本地已有明确的地方性法规。据《绍兴市电梯安全管理规定》第十四条第三项明确，物业服务人作为住宅电梯使用单位，“非电梯故障等安全原因，不得擅自停用住宅电梯或者限制业主乘用电梯”；
第二十四条进一步规定，违反该项的，由建设部门责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下罚款。
这意味着，在绍兴本地，以非安全原因限制业主乘用电梯催缴物业费，不仅有明确的禁止性规范，还有可操作的行政处罚依据，业主向建设部门投诉有直接的监管入口。
诸律师同时提醒，这并不意味着业主可以以服务瑕疵为由当然地免除缴费义务。“物业费纠纷中，服务是否达标需要通过证据来证明，业主可以就物业未履行合同约定的服务内容主张相应抗辩，但拒缴本身并不自动获得法律支持。”
他指出，这场矛盾真正需要被打破的，是“以违法手段催缴欠费、以欠费合理化服务缺失”的双向恶性循环。“透明的收支、可核查的服务标准、一个真正能够运转的业主自治组织，才是让电梯卡回归“卡”、而不是“锁”的前提。”
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