“两年多了，地下室一直在漏水，装修根本没法动工。”绍兴市民张女士向越牛新闻反映，她于2023年花费近千万元在柯桥区金昌烟波星鹭小区购买了一套叠排住宅，然而地下室出现渗水问题，持续至今仍未解决。
更让她始料未及的是，她在维权过程中从档案部门调取的建筑图纸显示，这个被开发商以81万元转让使用权的“地下室”，规划图上竟是“设备间”。
情况究竟如何？8月5日，越牛新闻记者就此展开调查。
现场：
墙面泛黄渗水珠，维修痕迹触目可见
张女士的住宅位于柯桥区柯岩街道育才南路金昌烟波星鹭小区某栋，为叠排住宅，分地上、地下两部分。
根据购房合同，地上部分建筑面积220.87平方米，单价4.15万元/平方米，总价915.9万元。此外，她还与开发商签署了《地下室使用权转让协议》（以下简称《转让协议》），以1万元/平方米的价格获得81平方米地下室使用权，加上车位购置费，整套住房花费约1000万元。
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当天，记者在现场看到，地下室东、南两侧墙面及西侧顶部均出现渗水现象。部分墙面已经泛黄，此前注浆维修过的墙面渗出细密水珠，用手触摸明显潮湿。
张女士告诉记者，这套住房本是她和丈夫准备的婚房，2024年4月首次看房时发现地下室墙面渗水，当时开发商承诺维修；2025年4月验房时渗水依旧，她同意开发商进行注浆维修；然而到了2026年7月，渗水非但没有解决，反而愈发严重——东墙、南墙和西侧顶部都出现了渗水。
“修了两年，越修越漏。”张女士无奈地说。
争议：
漏水未愈又添疑云，业主质疑销售合规性
今年4月起，张女士陆续收到开发商发来的《房屋交付催告函》，要求她办理收房手续。“地下室一直在渗水，开发商凭什么催我们收房？”张女士气愤地说，除非开发商作出“永久不漏水”的书面保证，否则她和家人不会贸然收房。
?黑框区域为“地下室”
更令她不安的是，她在维权过程中从档案部门调取了建筑平面图，发现图纸上标注的所谓“地下室”，规划图上竟是“设备间”。
?宣传视频
张女士回忆，购房前他们看过样板房，浏览过开发商在抖音上的营销视频，销售人员对地下室的使用场景做过宣传，“当时说地下室可以作为酒窖、健身房等功能用房，压根没提过这是设备间。”
张女士认为，开发商将设备间使用权以81万元的价格转让给个人，涉嫌违规销售。她已就此向市场监督管理部门投诉。
回应：
开发商称维修方案屡被否，业主指其“修而不保”
记者就张女士的质疑联系了开发商销售负责人施经理。施经理表示，公司一直就渗水问题与业主保持沟通，并先后提供了多版维修方案。“她一直不接受我们的方案，也不让我们进场维修，那渗水情况肯定是越来越严重的。”
张女士则回应称，不认可维修方案的原因在于，《转让协议》第五款第4条明确写道：地下室交付后，甲方（开发商）不承担维修、保养责任，相关费用由乙方自行承担。“按这份协议，开发商开展维修，万一以后坏了还得我们自己掏钱。我们要求开发商出具‘永久不漏水’的书面保证，也是被逼无奈。”
对于张女士提出的“永久不漏水”保证要求，施经理明确表示无法接受：“在保修期内，如果装修后再出现渗漏，公司愿意承担装修恢复费用。”施经理同时坦言，开发商无法在合同上签署“永久不漏水”的无限期保修条款。
关于设备间使用权转让的合规性问题，施经理回应称，《转让协议》经过公司法务团队审核，是具备法律效力的文件。“她前期也向住建、市场监管等部门投诉过，如果公司真的存在违规，职能部门早就来查处了。”
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市场监管部门的回复
事后，张女士向记者提供了一份柯桥区市场监督管理局出具的《举报不予立案告知书》。文件显示“经核查，根据《市场监督管理行政处罚程序规定》第二十条第一款第一项之规定，决定不予立案”。
?抖音号上的相关视频已下架
与此同时，记者注意到，金昌烟波星鹭官方抖音号的相关宣传视频目前已全部下架。
律师说法：
使用权转让效力尚待司法确认
针对此事，记者咨询了浙江和畅律师事务所俞金良律师。
俞律师指出，本案的核心争议在于该“设备间”的规划审批属性。“如果经规划部门确认，该空间属于公用配套设施，则其产权依法归全体业主共有，开发商无权将其使用权单独转让给个人，相关协议可能因违反法律强制性规定而面临效力风险。”他同时强调，该空间的实际功能属性仍需以规划审批文件为准，在未取得权威认定前不宜直接下结论。
关于维修责任，在明确《转让协议》合规的前提下，根据《民法典》第五百八十二条、第六百一十条等相关规定，开发商向买受人交付的房屋应当符合合同约定的质量要求及正常居住使用的功能标准。商品房在交付之前即已发现渗水问题，且经多次维修未能根本解决，表明该房屋尚不具备合同约定的交付条件。“在房屋未达到交付标准的情况下，业主有权拒绝收房，并要求开发商承担相应违约责任。”俞律师说。
截至发稿，张女士与开发商仍处于僵持状态。她表示，未来将通过法律途径继续维权。
